21世纪经济报道记者 张敏 北京报道
“2018年搬进来的时候，租金签的是（每月每平方米）16块9。中间因为疫情降过两次，现在的租金不到8块。”作为北京国贸区域写字楼的长期租户，刘威（化名）对近些年该区域写字楼市场的变化颇有感触。
刘威是一名财税领域的创业者，其客户主要集中在北京国贸，他也在2018年将公司搬到国贸。近些年，由于业务收缩，他将租赁面积一再缩减，甚至一度有搬离这个区域的想法。但由于业主降价，并开出比较优惠的续租条件，他得以继续在此办公。
近年来，北京写字楼市场面临供应量充足、需求相对不振的情况，为实现出租率的提升，业主以价换量的情况较为普遍。
戴德梁行发布的数据显示，2024年第三季度，北京写字楼市场租金为每月每平方米人民币266.1元，环比下降4.7%；与去年同期相比，降幅为13.5%。
其他机构发布的数据有所差异，但其反映的趋势大致相同。“当下企业对租金折扣高度敏感，迫使部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示。
除北京外，全国主要城市的写字楼市场也有着类似的表现。
仲量联行在一份报告中指出，今年第三季度，全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每月每平方米80.3元，环比降幅在0.4%～5.6%之间。该份报告称，为抓住流动的存量需求机会，业主方采取更加灵活激进的租金策略，以获得竞争优势。
金融、TMT是需求主力
作为经济活动的重要空间载体，写字楼市场被认为是产业经济变化的“晴雨表”。
近些年，北京写字楼市场的需求结构在不断发生变化，但主体需求仍然稳定。其中，金融业和TMT一直是北京甲级写字楼市场前两大需求来源，合计占比约在50%。
据统计，金融领域中，在行业不断提升直接融资比重的背景下，保险、证券、基金、财富管理、资产管理等非银行金融机构稳步扩张。在金融行业数字化升级背景下，金融科技迅速崛起。
TMT领域中，以个人为服务对象的互联网+服务、新媒体成为近几年增长最突出的细分行业，而以企业服务为对象的软件开发、人工智能、大数据等赛道也贡献了一定的需求。
从资金性质看，中资企业的扩张速度较快，外资租户的租赁面积未见下降，但权重有所降低。
不过，受市场和政策环境影响，一些行业的需求出现波动。近两年，汽车、消费品等行业的需求都有明显波动。作为TMT细分领域的电商、新媒体，需求也不稳定。
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国贸区域某资深写字楼经纪人向21世纪经济报道记者表示，2010年开始，由于供应不足、需求旺盛，北京写字楼市场的租金一直维持在较高水平。此后，互联网创业大潮兴起，需求进一步增加。
“2018年，国贸三期的租金超过了（每月每平方米）20块钱。”他说，当时，中关村、金融街、望京等区域的写字楼租金也处于高位。
从2020年开始，随着新冠疫肺炎情冲击，以及行业政策调整，写字楼市场的需求结构也在发生变化。其中，资本寒冬以及互联网创业的退潮，使得相关企业大幅缩减租赁面积，中关村、望京等区域的写字楼市场受到影响。
近几年，教培、房地产及其上下游行业的需求也明显萎缩。
期间，虽然人工智能、大健康等领域需求有所增加，但市场整体需求仍然相对不足。戴德梁行的数据显示，今年第三季度，北京写字楼市场空置率为18.2%，环比上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点。其中，五大核心商圈空置率为12.1%，环比下降0.3个百分点，与去年同期持平。
有效需求不足仍是困境
与北京类似，在杭州、武汉、成都等重要二线城市，金融、TMT也是需求主力，律所、联合办公等专业服务业也占有一定的比重。
但近两年，这些城市也面临新增需求下降的情况，加之部分城市的供应量较大，其租金同样面临较大压力。
南京某资深写字楼经纪人向21世纪经济报道记者表示，今年南京写字楼的租赁成交体量普遍较小，超过1000平方米的租赁交易的数量和占比都有所下降，“今年可能只有20%左右。”
该人士表示，粗略估算，目前南京写字楼市场的空置率接近30%。
仲量联行表示，今年第三季度，全国40个主要城市甲级办公楼市场净吸纳总量为67.6万平方米，环比增加4.0%，主要来自于一线及强二线城市的总部自用型需求支撑。
具体来看，金融、专业服务等大面积租户较为审慎，拖累新租成交量的表现；跨境电商、新媒体等科技互联网细分行业虽然带来一定动能，但主要集中在中小面积段及新兴子市场，持续性和稳定性偏弱。
但总体来看，全国市场化租赁成交量仍处于底部，有效需求不足是当前办公楼市场的主要困境。
受此影响，三季度全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每月每平方米80.3元，环比降幅在0.4%～5.6%之间。
为保证出租率，业主降租留客已是常态。仲量联行表示，“成都多数业主或困于市场或自身经营难题，不得不提出远低于市场的价格，或制定非常规商务条款。南宁市场头部项目租金下调接近极限成本，激发续租与搬迁需求。”
在北京，业主也给出足够优惠的条件。刘威表示，最近6年间，业主曾三次下调租金。今年初续签合同时，业主承诺不限定租赁期限，价格也有进一步下调。
近期，多项稳增长政策密集发布，不仅有助于提振实体经济，也将利好写字楼市场的复苏。但分析人士普遍指出，政策效能传导至企业端进而影响其不动产决策将是一个长期过程股票投资哪家可信赖，短期来看，写字楼市场仍将处于筑底过程，以价换量的局面也将继续存在。